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Galleryレポート

「仕組みは意外と知らない貸保証会社による賃料口座引落しと督促

昨今の賃貸借契約では大手法人が借りる場合など一部の例外を除いて賃貸保証会社に加入することが多くなっています。連帯保証人は立てずに信販会社への賃料口座引落しで滞納時の督促は賃貸保証会社が行う形態が多いですが、賃料支払い先も督促元も賃貸人ではないのはどうしてなのでしょうか?賃貸保証会社の定款は非常に細かい字と大量の文で印刷されているのでどのような枠組みで成り立っているのか確認することが困難です。今回はその仕組みを解説します。

「基本的な枠組みは保証委託契約に基づく保証契約」

まず賃借人が賃貸保証会社と保証委託契約を結び、この委託契約に基づき賃貸保証会社は賃貸人と保証契約を結ぶのが基本の枠組みです。賃貸保証会社は保証契約により賃借人が賃料を滞納した時は下記の民法でいう“主たる債務者がその債務を履行しないとき”として賃貸人へその履行(賃料支払い)をします。

(保証人の責任等)

第四百四十六条 保証人は、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う。
 
賃借人に代わって賃料支払いをした賃貸保証会社は、下記民法記載の“委託を受けた保証人の求償権”により賃借人へ求償(賃料督促)をします。 
(委託を受けた保証人の求償権)
第四百五十九条 保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合において、主たる債務者に代わって弁済その他自己の財産をもって債務を消滅させる行為(以下「債務の消滅行為」という。)をしたときは、その保証人は、主たる債務者に対し、そのために支出した財産の額(その財産の額がその債務の消滅行為によって消滅した主たる債務の額を超える場合にあっては、その消滅した額)の求償権を有する。
 
「二段階のスキーム」
次に信販会社への口座振替の枠組みですが、二段目として賃借人と賃貸保証会社との間で保証委託契約とは別に賃料等の口座振替による集金・送金規定に基づいた保証金支払委託契約を結びます。この規定には“賃借人の預金口座から自動的に引き落とす方法により集金する”との記載があり、この記載に基づいて預金口座振替依頼・自動振込利用申込により信販会社へ口座振替を依頼します。このように口座振替は保証委託契約と保証金支払委託契約という二段階の枠組みにより成立しています。
 
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投稿日:2022/05/07投稿者:-

「隣地からのライフライン引き込みに関するルールが変わります」

所有者不明土地関連法成立の一環として、来年2023年4月1日施行の民法改正により相隣関係(隣同士の土地利用の関係)の規定が変わります。相隣関係には敷地権やライフライン設備の設置権など様々なものがありますが、今回は“隣地からのライフラインの引き込み”についてまとめます。

「現行法は明文なし」

他人の土地や設備(導管等)を使用しなければ各種ライフラインを引き込むことができない土地の所有者は、現行の相隣関係規定等の類推適用により、他人の土地への設備の設置や他人の設備の使用をすることができると解釈されていますが明文の規定がないため、過度な承諾料を取られたり、設備の設置・使用に応じてもらえないときや、所有者が所在不明であるときなどには対応が困難でした。

「改正で明文化」

上記の問題を是正するために民法改正によりライフライン設備に関するルールが明文化されます。

(継続的給付を受けるための設備の設置権等)

第二百十三条の二 土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を 使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付(以下この項 及び次条第一項において「継続的給付」という。)を受けることができないときは、継続的給付 を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用 することができる。 2 前項の場合には、設備の設置又は使用の場所及び方法は、他の土地又は他人が所有する 設備(次項において「他の土地等」という。)のために損害が最も少ないものを選ばなければな らない。 3 第一項の規定により他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用する者は、 あらかじめ、その目的、場所及び方法を他の土地等の所有者及び他の土地を現に使用して いる者に通知しなければならない。 4 第一項の規定による権利を有する者は、同項の規定により他の土地に設備を設置し、又は 他人が所有する設備を使用するために当該他の土地又は当該他人が所有する設備がある 土地を使用することができる。この場合においては、第二百九条第一項ただし書及び第二項から第四項までの規定を準用する。 5 第一項の規定により他の土地に設備を設置する者は、その土地の損害(前項において準用 する第二百九条第四項に規定する損害を除く。)に対して償金を支払わなければならない。 ただし、一年ごとにその償金を支払うことができる。 6 第一項の規定により他人が所有する設備を使用する者は、その設備の使用を開始するため に生じた損害に対して償金を支払わなければならない。 7 第一項の規定により他人が所有する設備を使用する者は、その利益を受ける割合に応じて、 その設置、改築、修繕及び維持に要する費用を負担しなければならない。 第二百十三条の三 分割によって他の土地に設備を設置しなければ継続的給付を受けることが できない土地が生じたときは、その土地の所有者は、継続的給付を受けるため、他の分割者 の所有地のみに設備を設置することができる。この場合においては、前条第五項の規定は、 適用しない。 2 前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準用する。

要約すると以下のようになります。

➀所謂袋地(他人の土地に囲まれている土地)の所有者は必要な範囲で他の土地にライフラインの設備を設置もしくは他人の設備を使用する権利の明文化

➁設置・使用の方法は他人への損害が最も少ないものに限定

③設置・使用に関しては、予め他の土地・使用者へ通知しなければならない。

④設置・使用に際し生じた損害には償金を支払う。※ 償金の支払を要する「損害」は、地下に導管などの設備を設置し、地上の利用自体は制限しないケースでは、損害が認められないことがあり得ます。他の土地の所有者等から設備の設置を承諾することに対するいわゆる承諾料を求められても応ずる義務はありません。


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投稿日:2022/04/05投稿者:-

「越境した枝の切除に関するルールが変わります」

所有者不明土地関連法成立の一環として、来年2023年4月1日施行の民法改正により相隣関係(隣同士の土地利用の関係)の規定が変わります。相隣関係には敷地権やライフライン設備の設置権など様々なものがありますが、今回は実務で扱う機会が多い“越境した木の枝の切除”についてまとめます。

「現行法は根っこは良いけど枝はダメ」

改正前民法では根っこが越境した場合は土地所有者が越境した根っこを切除できます。(民法233条2項)しかし、隣地の木の枝が越境しているときは、木の所有者に枝を切除させることができる旨の規定だけでした。(民法233条1項)これでは木の所有者が切除に応じてくれない場合に枝の切除をするには裁判所に訴えを提起し判決を得て強制執行をするなど大変煩雑な手続きが必要となり問題となっていました。

「要件によっては自分で切除可に」

上記の問題は共有者多数の土地や所在不明土地で特に問題となっていたので、民法改正により以下のように大幅に緩和されます。

(竹木の枝の切除及び根の切取り)

第二百三十三条 土地の所有者は、隣地の竹木の枝が 境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝 を切除させることができる。

2 前項の場合において、竹木が数人の共有に属すると きは、各共有者は、その枝を切り取ることができる。

3 第一項の場合において、次に掲げるときは、土地の 所有者は、その枝を切り取ることができる。

一 竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもか かわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除し ないとき。

二 竹木の所有者を知ることができず、又はその所在 を知ることができないとき。

三 急迫の事情があるとき。

4 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を 切り取ることができる。

3項記載の通り、木の所有者へ催告をして相当期間内に切除されない時は土地所有者側で切除できるようになりました。また、空き家かつ登記も古く所有者不明の場合も同様です。急迫の事情については明確なガイドライン等はありませんが、枝が高圧電線にかかる・枝が線路に落ちる可能性が高いなどが考えられます。不動産の実務では隣地所有者に催告をして相当期間経過後に土地所有者により切除をする事例が増えると思います。

 

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投稿日:2022/02/26投稿者:-

「鍵の受け渡し・交換でのトラブル防止」

不動産建物では鍵の受け渡しをもって物件の引き渡しとみなす事が一般的です。取り扱い件数の多い賃貸においては特に引き渡し前後で鍵についてトラブルとならないように注意が必要です。基本的な事として受け渡す鍵の開錠確認(コピーキーの場合は特に注意)、交換発注時の確認(入居に間に合うか、ダブルロックの場合は2箇所やるのかなど)がまず大事です。入居に間に合わない場合は入居後になる事を契約前に借主側から承諾を得ておくと安心です。ダブルロック場合はシリンダーが2個セットになっていて1箇所のみの交換が出来ないドアがあるので注意が必要です。

次に交換時の費用負担ですが、鍵交換が必須でその費用は借主に負担してもらう場合には契約時だけでなく募集時から交換についての具体的な費用を含めた表示が必要です。(例:鍵交換費用負担有り〇〇円)

「鍵の費用負担はどちらが負担すべきなのか」

鍵の費用負担について貸主借主どちらが負担するのかは入居時と退去時で判断が異なります。入居時に建物を使用収益させる目的として貸主が鍵交換する必要があるかどうかについては判例では交換が好ましいこととは言えるものの、それが貸主の義務とまでは直ちに言えないとしています。そのため合意があれば借主に交換費用を負担してもらうことが出来ます。(貸主負担とする合意もありえます)反対に退去時では国土交通省のガイドラインで鍵交換は原則貸主負担と定められているので鍵を紛失したなど特別の事情が無い限り交換費用を借主には原則負担してもらえません。(そもそも入居時も退去時も負担するなると二重払いとなってしまいます。)

上記踏まえて貸主借主双方が納得しやすい運営方法として鍵交換は必須ではなく任意で行う事が多いです。借主が交換を希望する時のみ費用を負担して頂くことで貸主借主の均衡を保つようにしています。その際に鍵交換の必要性について、防犯上の観点や既存鍵の種類、返却状況などから的確なアドバイスをするよう努めています。

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投稿日:2022/01/24投稿者:-

「2022年5月までに不動産契約の電子化がスタート予定」

2021年5月にデジタル改革関連法案が成立したことに伴い、一年間の準備期間を経て2022年5月までに不動産契約電子化がスタートする予定です。具体的には契約時の押印が廃止され、重要事項説明書や契約書が紙ではなく電子契約書で発行することが可能になります。(相手方の要承諾)

「不動産契約電子化により変わる事」

これまで必ず申し込みから契約までには対面による業務がありましたが、完全電子化されると“ネットで問い合わせて内覧はVRで行いスマート申込をして電子契約をする”と言ったように一度も対面をしないまま契約まで進む事が出来るようになります。賃貸では遠方から越してくる地方の学生や社会人で海外赴任からの帰任者など対面の対応が難しい方にとって大変便利になります。売買においても遠方の場合の各種調整がオンラインで解決できることによる契約プロセス簡易化の恩恵を受ける事が出来そうです。

良いことづくめのように感じますが注意しなければならない事もあります。これまでの対面や紙による不動産契約では実際に会う事や手書きで書いたものから得られる情報により取引の安全性を高めていた面があります。お客様の内覧時の話し方や表情、申込書記入欄への記入の仕方などはその人となりを知る一助になっていますし、業者側にも同じことが言え、電話口の対応の仕方や営業マンの身なりや態度、内覧時にした質問への回答の仕方などによりその業者が信頼に値する不動産会社なのか判断する一助になっています。電子化されこれらの情報がなくなると“入居した後で実は悪質な不動産会社と言うことに気づいた”、などとならないように取引の安全性に注意が必要になってきます。

株式会社不動産ギャラリー

投稿日:2021/12/13投稿者:-

信頼と実績のパートナーシップ

三井ホームのランドパートナー