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Galleryレポート
日記

「概算要求とは」

8月26日に国土交通省の来年度予算概算要求が公表されました。概算要求とは予算編成の前に各省庁が政策を実行するために必要な予算をまとめ財務省へ要求することです。概算要求には今後国として力を入れていくまさに国策が反映されています。

「コロナ前とコロナ後の概算要求を比べてみる」

概算要求には国策が反映されているので、不動産に関係するものを年度別に縦に読み込んで比較(何が減らされて何が増やされたか)することにより今後の不動産についてのおおまかな流れが分かります。今回はコロナ前の令和2年度概算要求とコロナ後の令和4年度概算要求を比較してみます。令和2年度概算要求は7兆101億円、令和4年度概算要求は6兆9,349億円(0.989倍)で全体の予算としては大きな差はありません。大きな違いとしては東日本大震災復興特別会計が令和2年度4,754億円から令和4年度380億円(0.08倍)となっています。また金融・道路・鉄道への支援のため財政投融資が令和2年度8,953億円から令和4年度1兆7,634億円(1.97倍)となっています。東日本大震災の復興からコロナにより影響を受けた個人・法人の資金繰り支援や道路・鉄道関連への融資に予算が移っています。

次に重点項目を比べます。令和2年度の重点項目は「➀被災地の復旧・復興」「➁国民の安心・安全の確保」「③生産性と成長力の引き上げの加速」「④豊かで暮らしやすい地域づくり」となっています。令和4年度は「➀国民の安心・安全の確保」「➁社会経済活動の確実な回復と経済好循環の加速・拡大」「豊かで活力ある地方創りと分散型の国づくり」となっています。東日本大震災の復興については重点項目から削除(国民の安心・安全の確保へ移動)となり、代わりに「経済活動の回復」と「分散型の国づくり」というキーワードが入るようになりました。不動産にとって特に大きく影響があるであろうキーワードは「分散型の国づくり」です。現在、都心オフィス空室率は分岐点の5%を超えて推移しています。主な理由はコロナによりテレワークなどの働き方改革が進み都心一極集中のオフィス需要が減り、オフィスを縮小またはサテライトオフィスなど分散する方向に多くの企業が傾いているからです。今回の「分散型の国づくり」という国策はこの流れを推し進めるでしょう。また新たに登場した項目として「➁社会経済活動の確実な回復と経済好循環の加速・拡大」の中に【カーボンニュートラル等グリーン社会の実現】というフレーズがあります。いわゆる脱炭素や省エネと言った話でこれも国策として補助金や規制などにより推し進める事になりそうです。

「コロナ前後で変わったこと」

上記をまとめるとコロナ後では東日本大震災の復興はひと段落し、不動産の需要(特にオフィス需要)は都心一極集中型から郊外型へ変わってきています。藤沢エリアとしてはとても良い流れとなっていて実際に賃貸・売買にも良い影響が出ています。

 

(株)不動産ギャラリー

投稿日:2021/09/13   投稿者:-

「所有者不明土地に関する法改正」

民法・不動産登記法部会議において「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正等に関する要綱案」が決定され、4月21日に参議院で可決・成立しました。今後、2024年までを目処に施工される予定です。改正案の目的は所有者不明土地の問題を解決することです。所有者不明土地とは、登記簿等で所有者が判明しない、または判明しても連絡が取れない状態の土地の事です。よくある事例としては相続発生時に相続登記がされず数代に渡り放置されてきた場合で、そのような土地は売買や賃貸など土地の有効活用が出来ず土地や建物が放置された結果不法投棄などの原因になるなど「負」動産と言われ以前から問題視されてきました。

「増え続けている「負」動産」

一般財団法人国土計画協会による報告では、全国の所有者不明土地を合計すると2016年時点で約410万ha(九州の面積約367万ha)になり、今後対策を取らなかった場合は2040年までに約720万ha(北海道の面積約780万ha)と推計されており経済的損失は約6兆円と試算されていました。

「法改正の中身と対策」

改正案のポイントは大きく分けて以下の3つがあります。

➀相続登記の申請義務化

②相続人申告登記(仮称)の創設

③条件を満たした土地の国庫へ納付できる制度の創設

➀では相続人は、亡くなったことを知りかつその不動産の所有権を取得したことを知った時から3年以内に相続登記を申請する義務があります。また相続に限らず不動産の登記名義人の氏名や住所の変更があった時も、その変更があった時から2年以内に変更登記の申請をしなければなりません。(違反に対する罰則有り)

②は上記のように相続登記等の申請義務が厳しくなる一方で、これまでの複雑な登記申請よりも簡易な方法による新たな登記制度を創設し、申請が容易に出来るようになる予定です。具体的には相続が開始し自らが当該不動産の相続人である旨を申請すれば相続登記の申請義務を履行したとみなす規定が創設される予定です。

③は利用価値の無い土地の相続で買い手がないような手放したい土地を国庫に帰属させる制度です。法務大臣に申請し、承認が得られれば国庫に帰属させることができます。(10年分の負担金納付有り)

施行は2024年とまだ猶予期間が長くありますが、それゆえに猶予期間中に相続が発生して手続きが複雑化する可能性もあります。特にかつてのリゾートマンションや別荘地や山林などよく問題になる不動産の場合は、相続人に「負」動産を残さないためにも、共有状態の解消や場合によっては早急に処分するなど、共有者や推定相続人らと協議して生前に対策を立てておくべきでしょう。

 

株式会社不動産ギャラリー

投稿日:2021/08/10   投稿者:-

「サブリースによるトラブルと原因」

近年、土地所有者の相続対策や高齢化等の影響でサブリースを活用した賃貸住宅が増加しており、これに伴い土地所有者とサブリース事業者間のトラブルが多発しています。トラブルの原因は主にサブリース事業者側の不当な勧誘と契約後は土地所有者ではなくサブリース事業者側が借地借家法で保護され強い立場になるという点にあります。

よくある事例としては「30年一括借り上げ保証」を「何もしなくても30年間一定の家賃収入がある」と誤認するような宣伝や営業をし、契約後に契約内容や借地借家法を盾に減額請求や追加出費、解約を迫る事が多いです。サブリースは建築を促すためのツールのため、建物を建てた時点で目的はほぼ達成しているのでサブリース事業者にとって都合が悪い=収益が望めない状態になれば容赦なく土地所有者へ厳しい交渉を開始し始めます。

建てた後は借主(サブリース事業者)貸主(土地所有者)のため土地所有者よりも強い立場にあり、交渉によって土地所有者が予期せぬ不利益を被ることになるため、社会的にも問題になっていました。

「トラブル防止に動き始めた各省庁」

こうした事態を受け、サブリースについてのリスクや契約内容を土地所有者が適切に理解することでトラブルを防止するべく、国土交通省で令和2年12月15日から「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち、サブリースに関する規定が施工されました。この法律ではサブリース事業者及びサブリースの勧誘を行う者による誇大広告や不当勧誘が禁止されるほか、サブリース事業者には土地所有者とマスターリース契約を締結する際の重要事項説明や書面交付が義務付けれらます。

具体的な内容として国土交通省のガイトラインを例にすると、広告で「家賃保証」を表示する場合、その近くに定期的な家賃の見直しがある場合はその旨及び借地借家法32条による家賃減額の可能性がある旨を表示することとし、文字の大きさ等にも留意することとされています。

これを受けて消費者庁や金融庁もトラブルを未然に防ぐために注意喚起を出すなどしております。サブリース事業者側の改善は当然の事として、サブリースを検討する際にはこれら各省庁の注意喚起等に沿って信頼の出来る不動産会社に相談するなど慎重に条件や契約内容の確認をすることが大事です。

株式会社不動産ギャラリー

投稿日:2021/07/12   投稿者:-

「心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン(案)の制定とその背景」

国土交通省が5月20日から6月18日まで「心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン(案)」の意見募集をしています。不動産取引における心理的瑕疵については買主や借主の個々の内心に係る事項であり取引の判断にどの程度の影響を与えるかについては当事者ごとに異なるものです。そのため個々の不動産取引に際し、心理的瑕疵に該当する事案の存在が疑われる場合において、それが買主や借主に対して告知すべき事案に該当するか否かが明確でなく、告知の要否や告知の内容についての判断が困難なケースがあります。

不動産取引の実務においては、取引対象となる不動産において過去に人の死が発生した場合に、取り扱う宅地建物取引業者によって対応が異なり本来告知すべき内容を告知しない場合の他、告知をしなくても良い内容まで告げているようなケースもあり、不動産取引に際して過去に人の死が発生した場合における対応の判断に資するよう、一定の考えを示す(ガイドライン)ことが求められていました。

「ガイドラインで明確になる点と実務への影響」

ガイドライン(案)では人の死を⑴他殺、自死、事故死その他原因不明の場合と⑵自然死(病死)、日常生活内での不慮の死の場合に分け、⑴では賃貸で3年間、売買で期間の制限なく告知をすべきとしています。⑵では長期間に渡って放置され特殊清掃が必要になるなどの場合を除いて告知の必要はないものとしています。また具体的な死亡原因や発見状況を告げる必要はないとされています。

一見すると死に関する心理的瑕疵についてはすべて情報を開示した方が良いようにも思えますが、仮にそのようになった場合、様々な弊害が出てきます。例えば、自死の場合は善管注意義務違反として遺族が貸主に損害賠償請求をされる事がありますが、いつまでも告知をしなければならないとすると賠償金の算定が膨大になる可能性があります。また自然死についても制限なく告知となると高齢者の入居を敬遠する要因になる可能性があります。過去の空襲や戦場・飢饉・刑場など時代を遡れば死にまつわる場所は広範囲にわたり調査にするには限界があり、詳細な死亡原因の開示は故人のプライバシー侵害の懸念があります。

これまでは個別の判例はあっても明確な指針がなかったため、不動産取引の実務においては告知の要否や内容について非常に難しいケースがありました。(すべき告知をしないのは買主(借主)に対する不義になり、しなくとも良い告知をするのは売主(貸主)への不義になります。)今回のガイドラインにより上記問題が整理され、取引当事者間のトラブルの未然防止とともに、取引に関する仲介業者との間のトラブル防止にもつながることを期待しています。

株式会社不動産ギャラリー

投稿日:2021/06/13   投稿者:-

「瑕疵担保責任から契約不適合責任への改正」

令和2年4月に施行された改正民法において瑕疵担保責任が契約不適合責任に改められてから約一年が経過しました。

旧民法では目的物に隠れた瑕疵(傷や欠陥、心理的瑕疵など)が存在する場合、買主は売主に対し、瑕疵担保責任として損害賠償請求もしくは契約解除をすることが出来ました。

これに対し改正民法では、旧民法の瑕疵担保責任は廃止され、目的物が契約の内容に適合しないことに対する責任(=契約不適合責任)が新設されました。

「契約不適合責任と瑕疵担保責任の異なる点」

改正された契約不適合責任は瑕疵担保責任とどの様な点が異なるのでしょうか。

まず、契約不適合責任では旧民法で規定されていた“隠れた瑕疵”という概念はありません。隠れたものか否かという点は問題ではなく、引き渡された目的物が【契約の内容に適合しているか否か】が問題になります。

次に、契約不適合責任の効果として損害賠償請求と解除に加えて、履行の追完請求と代金減額請求が定められました。

また、旧民法では解除の条件として【契約をした目的を達することができない】ことが必要でしたが、契約不適合責任では契約目的を達することが可能な場合でも、解除できる余地が認められています。(不履行が軽微な場合を除く)

「売買契約における注意点」

旧民法では買主が知っていた不備については“隠れた”瑕疵には当たらないので売主は責任を負いませんでしたが、契約不適合責任では知っていた不備についても責任を負うことになる可能性があります。

上記のトラブルを避けるため、中古物件などで一定の瑕疵がある事を買主が承知して売買するケースでは、売主として買主が知っていた不備については責任を負わないことを契約書に明記する必要があります。

また、旧民法と同様に任意規定なので免責を定める事は可能です。(宅建業者が売主となる場合は免責を定めても無効です)

改正民法では売買契約書の文言や契約当事者の認識がこれまで以上に重要となります。

 

株式会社不動産ギャラリー

投稿日:2021/05/15   投稿者:-

信頼と実績のパートナーシップ

三井ホームのランドパートナー