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Galleryレポート
日記

「2022年5月までに不動産契約の電子化がスタート予定」

2021年5月にデジタル改革関連法案が成立したことに伴い、一年間の準備期間を経て2022年5月までに不動産契約電子化がスタートする予定です。具体的には契約時の押印が廃止され、重要事項説明書や契約書が紙ではなく電子契約書で発行することが可能になります。(相手方の要承諾)

「不動産契約電子化により変わる事」

これまで必ず申し込みから契約までには対面による業務がありましたが、完全電子化されると“ネットで問い合わせて内覧はVRで行いスマート申込をして電子契約をする”と言ったように一度も対面をしないまま契約まで進む事が出来るようになります。賃貸では遠方から越してくる地方の学生や社会人で海外赴任からの帰任者など対面の対応が難しい方にとって大変便利になります。売買においても遠方の場合の各種調整がオンラインで解決できることによる契約プロセス簡易化の恩恵を受ける事が出来そうです。

良いことづくめのように感じますが注意しなければならない事もあります。これまでの対面や紙による不動産契約では実際に会う事や手書きで書いたものから得られる情報により取引の安全性を高めていた面があります。お客様の内覧時の話し方や表情、申込書記入欄への記入の仕方などはその人となりを知る一助になっていますし、業者側にも同じことが言え、電話口の対応の仕方や営業マンの身なりや態度、内覧時にした質問への回答の仕方などによりその業者が信頼に値する不動産会社なのか判断する一助になっています。電子化されこれらの情報がなくなると“入居した後で実は悪質な不動産会社と言うことに気づいた”、などとならないように取引の安全性に注意が必要になってきます。

株式会社不動産ギャラリー

投稿日:2021/12/13   投稿者:-

「デジタル・ガバメント実行計画による引っ越しワンストップサービス」

内閣官房情報通信技術(IT)総合戦略室では、「デジタル・ガバメント実行計画」(2020年12月25日閣議決定)に基づき、引越しに際して行う様々な手続の負担を軽減すべく、「引越しワンストップサービス」を推進しています。具体的には引っ越しの際に必要な各手続(転出届、転入届、転居届、年金保険マイナンバーカードなどの住所変更、転園・転校手続き(公立)、電気ガス水道など)を一つのポータルサイトで行えるようにする政策です。検証のための協力自治体(公)とポータル・プラットフォーム事業者(民)も決まり2022年3月に結果をとりまとめ予定です。

「まったく内容の異なる類似サービスに注意」

引っ越しワンストップサービスは公的要素の強いサービスですが、似た名前で非常にトラブルの多い「引っ越しライフライン代行」サービスがあります。電気ガス水道などライフラインの手続きを代行しますという触れ込みのサービスで引っ越しの手続きを一箇所にまとめるコンセプトは似ていますが内容はまったく異なります。そもそも代行というよりもおすすめの電力会社やガス会社を案内する電話勧誘に近いサービスで、お客様に合ったプランを提示してくれる真面目な会社もありますが、本来必要のないインターネット回線加入への営業や特定の電力会社(成功報酬の高い会社)への誘因など問題の多い会社もあります。ちなみに引っ越しシーズン前になるとそのような業者から1件〇〇〇〇円の紹介料を支払うので取次をしてほしいという電話がとても多く来ます。(当然断っています)

「より良い社会実現のためにも引っ越しワンストップサービスの成功を」

これまでデジタル・ガバメント実行計画では社会全体にデジタル化によるメリットを提供するために様々な政策を行っていますが、子育てワンストップや介護ワンストップ、オンライン資格確認などなかなか広く定着するようなサービスになっていないのが現状です。引っ越しワンストップサービスは多くの方にメリットを実感できるであろうサービスですので、検証を踏まえて多くの人が使いやすいポータルサイトを作り広く普及することに期待しています。

株式会社不動産ギャラリー

投稿日:2021/10/30   投稿者:-

「概算要求とは」

8月26日に国土交通省の来年度予算概算要求が公表されました。概算要求とは予算編成の前に各省庁が政策を実行するために必要な予算をまとめ財務省へ要求することです。概算要求には今後国として力を入れていくまさに国策が反映されています。

「コロナ前とコロナ後の概算要求を比べてみる」

概算要求には国策が反映されているので、不動産に関係するものを年度別に縦に読み込んで比較(何が減らされて何が増やされたか)することにより今後の不動産についてのおおまかな流れが分かります。今回はコロナ前の令和2年度概算要求とコロナ後の令和4年度概算要求を比較してみます。令和2年度概算要求は7兆101億円、令和4年度概算要求は6兆9,349億円(0.989倍)で全体の予算としては大きな差はありません。大きな違いとしては東日本大震災復興特別会計が令和2年度4,754億円から令和4年度380億円(0.08倍)となっています。また金融・道路・鉄道への支援のため財政投融資が令和2年度8,953億円から令和4年度1兆7,634億円(1.97倍)となっています。東日本大震災の復興からコロナにより影響を受けた個人・法人の資金繰り支援や道路・鉄道関連への融資に予算が移っています。

次に重点項目を比べます。令和2年度の重点項目は「➀被災地の復旧・復興」「➁国民の安心・安全の確保」「③生産性と成長力の引き上げの加速」「④豊かで暮らしやすい地域づくり」となっています。令和4年度は「➀国民の安心・安全の確保」「➁社会経済活動の確実な回復と経済好循環の加速・拡大」「豊かで活力ある地方創りと分散型の国づくり」となっています。東日本大震災の復興については重点項目から削除(国民の安心・安全の確保へ移動)となり、代わりに「経済活動の回復」と「分散型の国づくり」というキーワードが入るようになりました。不動産にとって特に大きく影響があるであろうキーワードは「分散型の国づくり」です。現在、都心オフィス空室率は分岐点の5%を超えて推移しています。主な理由はコロナによりテレワークなどの働き方改革が進み都心一極集中のオフィス需要が減り、オフィスを縮小またはサテライトオフィスなど分散する方向に多くの企業が傾いているからです。今回の「分散型の国づくり」という国策はこの流れを推し進めるでしょう。また新たに登場した項目として「➁社会経済活動の確実な回復と経済好循環の加速・拡大」の中に【カーボンニュートラル等グリーン社会の実現】というフレーズがあります。いわゆる脱炭素や省エネと言った話でこれも国策として補助金や規制などにより推し進める事になりそうです。

「コロナ前後で変わったこと」

上記をまとめるとコロナ後では東日本大震災の復興はひと段落し、不動産の需要(特にオフィス需要)は都心一極集中型から郊外型へ変わってきています。藤沢エリアとしてはとても良い流れとなっていて実際に賃貸・売買にも良い影響が出ています。

 

(株)不動産ギャラリー

投稿日:2021/09/13   投稿者:-

「所有者不明土地に関する法改正」

民法・不動産登記法部会議において「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正等に関する要綱案」が決定され、4月21日に参議院で可決・成立しました。今後、2024年までを目処に施工される予定です。改正案の目的は所有者不明土地の問題を解決することです。所有者不明土地とは、登記簿等で所有者が判明しない、または判明しても連絡が取れない状態の土地の事です。よくある事例としては相続発生時に相続登記がされず数代に渡り放置されてきた場合で、そのような土地は売買や賃貸など土地の有効活用が出来ず土地や建物が放置された結果不法投棄などの原因になるなど「負」動産と言われ以前から問題視されてきました。

「増え続けている「負」動産」

一般財団法人国土計画協会による報告では、全国の所有者不明土地を合計すると2016年時点で約410万ha(九州の面積約367万ha)になり、今後対策を取らなかった場合は2040年までに約720万ha(北海道の面積約780万ha)と推計されており経済的損失は約6兆円と試算されていました。

「法改正の中身と対策」

改正案のポイントは大きく分けて以下の3つがあります。

➀相続登記の申請義務化

②相続人申告登記(仮称)の創設

③条件を満たした土地の国庫へ納付できる制度の創設

➀では相続人は、亡くなったことを知りかつその不動産の所有権を取得したことを知った時から3年以内に相続登記を申請する義務があります。また相続に限らず不動産の登記名義人の氏名や住所の変更があった時も、その変更があった時から2年以内に変更登記の申請をしなければなりません。(違反に対する罰則有り)

②は上記のように相続登記等の申請義務が厳しくなる一方で、これまでの複雑な登記申請よりも簡易な方法による新たな登記制度を創設し、申請が容易に出来るようになる予定です。具体的には相続が開始し自らが当該不動産の相続人である旨を申請すれば相続登記の申請義務を履行したとみなす規定が創設される予定です。

③は利用価値の無い土地の相続で買い手がないような手放したい土地を国庫に帰属させる制度です。法務大臣に申請し、承認が得られれば国庫に帰属させることができます。(10年分の負担金納付有り)

施行は2024年とまだ猶予期間が長くありますが、それゆえに猶予期間中に相続が発生して手続きが複雑化する可能性もあります。特にかつてのリゾートマンションや別荘地や山林などよく問題になる不動産の場合は、相続人に「負」動産を残さないためにも、共有状態の解消や場合によっては早急に処分するなど、共有者や推定相続人らと協議して生前に対策を立てておくべきでしょう。

 

株式会社不動産ギャラリー

投稿日:2021/08/10   投稿者:-

「サブリースによるトラブルと原因」

近年、土地所有者の相続対策や高齢化等の影響でサブリースを活用した賃貸住宅が増加しており、これに伴い土地所有者とサブリース事業者間のトラブルが多発しています。トラブルの原因は主にサブリース事業者側の不当な勧誘と契約後は土地所有者ではなくサブリース事業者側が借地借家法で保護され強い立場になるという点にあります。

よくある事例としては「30年一括借り上げ保証」を「何もしなくても30年間一定の家賃収入がある」と誤認するような宣伝や営業をし、契約後に契約内容や借地借家法を盾に減額請求や追加出費、解約を迫る事が多いです。サブリースは建築を促すためのツールのため、建物を建てた時点で目的はほぼ達成しているのでサブリース事業者にとって都合が悪い=収益が望めない状態になれば容赦なく土地所有者へ厳しい交渉を開始し始めます。

建てた後は借主(サブリース事業者)貸主(土地所有者)のため土地所有者よりも強い立場にあり、交渉によって土地所有者が予期せぬ不利益を被ることになるため、社会的にも問題になっていました。

「トラブル防止に動き始めた各省庁」

こうした事態を受け、サブリースについてのリスクや契約内容を土地所有者が適切に理解することでトラブルを防止するべく、国土交通省で令和2年12月15日から「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち、サブリースに関する規定が施工されました。この法律ではサブリース事業者及びサブリースの勧誘を行う者による誇大広告や不当勧誘が禁止されるほか、サブリース事業者には土地所有者とマスターリース契約を締結する際の重要事項説明や書面交付が義務付けれらます。

具体的な内容として国土交通省のガイトラインを例にすると、広告で「家賃保証」を表示する場合、その近くに定期的な家賃の見直しがある場合はその旨及び借地借家法32条による家賃減額の可能性がある旨を表示することとし、文字の大きさ等にも留意することとされています。

これを受けて消費者庁や金融庁もトラブルを未然に防ぐために注意喚起を出すなどしております。サブリース事業者側の改善は当然の事として、サブリースを検討する際にはこれら各省庁の注意喚起等に沿って信頼の出来る不動産会社に相談するなど慎重に条件や契約内容の確認をすることが大事です。

株式会社不動産ギャラリー

投稿日:2021/07/12   投稿者:-

信頼と実績のパートナーシップ

三井ホームのランドパートナー