日記 2021年6月 | 藤沢 湘南周辺の不動産をお探しなら株式会社不動産ギャラリーにお任せ下さい。

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0466-27-2001

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Galleryレポート
日記

「心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン(案)の制定とその背景」

国土交通省が5月20日から6月18日まで「心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン(案)」の意見募集をしています。不動産取引における心理的瑕疵については買主や借主の個々の内心に係る事項であり取引の判断にどの程度の影響を与えるかについては当事者ごとに異なるものです。そのため個々の不動産取引に際し、心理的瑕疵に該当する事案の存在が疑われる場合において、それが買主や借主に対して告知すべき事案に該当するか否かが明確でなく、告知の要否や告知の内容についての判断が困難なケースがあります。

不動産取引の実務においては、取引対象となる不動産において過去に人の死が発生した場合に、取り扱う宅地建物取引業者によって対応が異なり本来告知すべき内容を告知しない場合の他、告知をしなくても良い内容まで告げているようなケースもあり、不動産取引に際して過去に人の死が発生した場合における対応の判断に資するよう、一定の考えを示す(ガイドライン)ことが求められていました。

「ガイドラインで明確になる点と実務への影響」

ガイドライン(案)では人の死を⑴他殺、自死、事故死その他原因不明の場合と⑵自然死(病死)、日常生活内での不慮の死の場合に分け、⑴では賃貸で3年間、売買で期間の制限なく告知をすべきとしています。⑵では長期間に渡って放置され特殊清掃が必要になるなどの場合を除いて告知の必要はないものとしています。また具体的な死亡原因や発見状況を告げる必要はないとされています。

一見すると死に関する心理的瑕疵についてはすべて情報を開示した方が良いようにも思えますが、仮にそのようになった場合、様々な弊害が出てきます。例えば、自死の場合は善管注意義務違反として遺族が貸主に損害賠償請求をされる事がありますが、いつまでも告知をしなければならないとすると賠償金の算定が膨大になる可能性があります。また自然死についても制限なく告知となると高齢者の入居を敬遠する要因になる可能性があります。過去の空襲や戦場・飢饉・刑場など時代を遡れば死にまつわる場所は広範囲にわたり調査にするには限界があり、詳細な死亡原因の開示は故人のプライバシー侵害の懸念があります。

これまでは個別の判例はあっても明確な指針がなかったため、不動産取引の実務においては告知の要否や内容について非常に難しいケースがありました。(すべき告知をしないのは買主(借主)に対する不義になり、しなくとも良い告知をするのは売主(貸主)への不義になります。)今回のガイドラインにより上記問題が整理され、取引当事者間のトラブルの未然防止とともに、取引に関する仲介業者との間のトラブル防止にもつながることを期待しています。

株式会社不動産ギャラリー

投稿日:2021/06/13   投稿者:-

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